حاكم راس الخيمة يصدر قانون الايجارات

راس الخيمة في 29 نوفمبر/وام/اصدر صاحب السمو الشيخ صقر بن محمد القاسمي عضو المجلس الاعلى حاكم راس الخيمة القانون رقم/6/ لعام 2006 بشان تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.
واشارت المادة الثانية من القانون الى نطاق تطبيقه حيث تسري احكامه على العقارات المؤجرة للسكنى او لممارسة نشاط تجاري أو صناعي او لممارسة المهن الحرة. ويشمل ذلك تأجير الاراضي الفضاء المخصصة للبناء.
كما تطبق احكامه على العلاقة الايجارية القائمة حاليا او التي تنشأ بعد تاريخ العمل به ويستثنى من تطبيقه الاراضي الزراعية والمباني التابعة لها و الاراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لاغراض سكنية ما لم تملّك و المساكن المملوكة لاشخاص او شركات ومخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم او العاملين لديهم و العقارات المؤجرة للاغراض الفندقية والسياحية وعقد الايجار طويل المدة و العقارات الواقعة ضمن المناطق الحرة .
وتضمنت المادة الثالثة من القانون انشاء لجنة مختصة او اكثر تسمى لجنة فض المنازعات الايجارية يكون مقرها بالبلدية وتتكون من رئيس واربعة اعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات القانونية او الهندسية او المحاسبية او رجال الاعمال او الاقتصاد او الادارة على ان يكون الرئيس احد قضاة محكمة الاستئناف يندبه رئيس دائرة المحاكم ويصدربتشكيلها قرار من ولي العهد ونائب الحاكم وعلى المجلس البلدي ان يحدد مقرا آخر في أي من مدن الامارة بالاضافة الى مقرها السابق .
واوضحت المادة الرابعة انه مع مراعاة احكام المادة /2/ من هذا القانون يكون من اختصاص اللجنة النظر والفصل وعلى وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن عقد الايجار بين المؤجر والمستأجر ويشمل ذلك النظر في طلب زيادة بدل الايجارمن قبل المؤجر أو طلب تخفيضه من قبل المستأجر واتخاذ الاجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العقد .
ويمتنع على المحاكم النظر في أي نزاع يتعلق بالموضوعات الخاضعة لهذا القانون و تكون احكام اللجنة في المطالبات نهائية و يتم تنفيذ الحكم من قبل دائرة المحاكم وذلك عن طريق قاضي التنفيذ فيها .
وذكرت المادة الخامسة الخاصة بعقد الايجار انه يجب ان يكون عقد الايجار خطّيا مبيّنا فيه اسم طرفي العقد وعنوانهما ووصفا نافيا للجهالة للعين المؤجرة وموقعها وشروط العقد ومدة الايجاريتم التوقيع عليه من طرفي العقد ويجوز تسجيله لدى البلدية في حالة استخدامه وسيلة اثبات في نزاع مثار امام اللجنة ولا ينظر في هذه العقود قبل تسجيلها واعتمادها ودفع الرسوم المقررة.
وفيما يتعلق بإخلاء المأجور بينت المادة السادسة من القانون بانه يجوز للمؤجر فسخ عقد الايجار وانهاء العقد وإخلاء المأجور ولو قبل انتهاء المدة وذلك اذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الايجار المستحق خلال عشرة ايام من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه رغم إخطاره بضرورة الدفع خلال اسبوعين او إذا أجّر المستأجرالعين المؤجرة من الباطن او تنازل عنها او تركها للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي من المؤجر و اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط عقد الايجار أو تتنافى مع النظام العام أو الآداب واذا أغلق المستأجر العين المؤجرة أو لم يقم فيها مدة ستة أشهر متصلة دون مبرر.
كما نص القانون على فسخ العقد فى حالة إذا ثبت ان العين المؤجرة اصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان كما يجوز للمؤجر ان يخطر المستأجر خطّيا قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة الايجار بإخلاء العين المؤجرة فور انتهاء العقد او إذا اراد المؤجر هدم المبنى لإعادة بنائه أو رغب في توسيع رقعته او الاضافة اليه بقصد زيادة استغلاله.
ويشترط لتطبيق هذا الحكم عدم وجود اتفاق يمنع ذلك وهو الاّ يكون من الممكن اجراء هذه العمليات او بعضها مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة وان الاّ تقتصر هذه العمليات على العين المؤجّرة دون سائر المبنى و ان يشرّع المؤجّر في هذه العمليات خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء اذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة وان يكون المؤجر قد حصل فعلا على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة واذا كان المستأجر مالكا لعقار صالح لسكناه قابلا للاشغال واذا رغب المؤجر في اشغال العين المؤجرة بنفسه او لاحد اولاده البالغين شريطة الاّ ّيكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن اواذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص ورغب في شغلها وفي الحالات الثلاث الاخيرة اذا لم يشغل المؤجر بغير عذر مقبول العين المؤجرة خلال ثلاثة اشهر من تاريخ الاخلاء فللمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة .
ونصت المادة السابعة على طالب الحجز التحفظي او التنفيذي على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة الصادر بشأنها قراربالاخلاء التعهد بتوفير مكان لحفظ المحجوزات فيه على نفقته لحين التصرف بها وفقا للقانون ما لم يطلب المؤجر حجزها ضمانا لبدل الايجار المستحق له.
واوضحت المادة الثامنة المتعلقة بصيانة العقار المؤجر التزام المؤجر باجراء الصيانة الضرورية للحفاظ على العين المؤجرة من الهلاك إلاّ اذا نص العقد على غير ذلك فاذا لم يقم المؤجر بذلك مما أدى لنقص منفعة العين جاز للمستأجر ان يطلب من اللجنة فسخ العقد او إنقاص الاجرة بنفس نسبة النقص في الانتفاع ويسقط حق المستأجر في طلب الفسخ أو انقاص الاجرة اذا استمر في اشغال العين المؤجرة رغم ما لحقها من نقص .
كما يلتزم المستأجر باجراء الصيانة المعتادة للعين المؤجرة الناتجة عن الاستعمال العادي إلاّ اذا نص العقد على غير ذلك ويجوز للمؤجر في حالة عدم قيام المستأجر بذلك ان يطلب من اللجنة الموافقة له للقيام بذلك العمل وذلك على حساب المستأجر على انه لا يجوز للمستأجر عند اجراء الصيانة المعتادة إجراء تغيير جوهري في العين المؤجرة إلاّ باذن خطي من المؤجر .
وبينت المادة التاسعة الخاصة ببدل الايجار انه مع مراعاة المادة /7/ من هذا القانون تسري احكام عقد الايجار الى نهاية المدة المحددة فيه .
كما لا يجوز زيادة بدل الايجار إلاّ ضمن الحدود التي يصدر بها قرار من ولي العهد ونائب الحاكم .
وفيما يتعلق بانتقال ملكية المأجور ذكرت المادة العاشرة انه لا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لشخص ثالث وتبقى شروط عقد الايجار مع المالك السابق سارية المفعول .
ونصت المادة /11/الخاصة بإزعاج المستأجر اذا قام المؤجر بنفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لاخلاء العقار أو زيادة اجرته خلافا لاحكام هذا القانون سواء عن طريق حرمان المستأجر من التمتع الكامل بالعقار وتوابعه وخدماته التي يسمح بها عقد الايجار او عن طريق إتلاف أو أخذ أي شيء من المنقولات التي كانت في العقار حين ايجاره فعندئذ يحق للمستأجر ان يتقدم باستدعاء الى اللجنة التي يحق لها اذا تبين صحة الادعاء ان تطلب من المؤجر إزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه ان تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المؤجر وأن يحسم مقدارما صرفه في سبيل ذلك من بدل الايجار وذلك دون إخلال بحق المستأجر للمطالبة بالتعويض امام المحكمة المختصة وفقا للقواعد العامة .
وذكرت المادة /12/اذا ادعى المؤجر امام اللجنة بأن عقد الايجار قد انتهت مدته دون تجديدها وان المستأجر ترك المأجور مغلقا دون ان يقوم بتسليمه اليه وانه مجهول مكان الاقامة حاليا في الدولة فعلى اللجنة اذا ما تأكدت من صحة هذه البيانات ان توجه إعلانا للمستأجر تعلّق نسخة منه على مكان ظاهر بالمأجور للحضور امامها لبيان الاسباب التي تمنعه من تسليم المأجور الى المؤجرخاليا من الشواغر وذلك خلال خمسة عشر يوما فاذا حضر المستأجر خلال الفترة المحددة في الاعلان وادعى بعدم احقية المؤجر في اخلاء العقار بناء على الاسباب السابقة عندها توقف اللجنة الاجراءات ويوجه المؤجر لاقامة دعوى اخلاء العقار طبقا لاحكام هذا القانون. اما اذا انقضت المدة الممنوحة للمستأجر في الاخطار ولم يحضر تقرر اللجنة اخلاء المأجور وتقوم دائرة التنفيذ بالمحكمة المختصة بفتح المأجور وجرد محتوياته إن وجدت وايداعها امانات المحكمة او لدى شخص ثالث وذلك مع مراعاة احكام المادة /7/ من هذا القانون ومن ثم تسلّم المحكمة العقار للمؤجر وينظم محضر تفصيلي بذلك ويوقعه ذوو الشأن وشاهدان على الاقل على ان تنظر الاجراءات اعلاه بصورة مستعجلة .
واشارت المادة /13/ انه تنفيذا لاحكام هذا القانون يصدر قرار من ولي العهد ونائب الحاكم يحدد فيه كافة الرسوم المتعلقة بهذا القانون كما يصدر اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذه .
والغت المادة 14 أي تشريع يتعارض واحكام هذا القانون وينشر في الجريدة الرسمية للامارة ويعمل به اعتبارا من اليوم.
وام/ مع/أ/ز 37 13
واشارت المادة الثانية من القانون الى نطاق تطبيقه حيث تسري احكامه على العقارات المؤجرة للسكنى او لممارسة نشاط تجاري أو صناعي او لممارسة المهن الحرة. ويشمل ذلك تأجير الاراضي الفضاء المخصصة للبناء.
كما تطبق احكامه على العلاقة الايجارية القائمة حاليا او التي تنشأ بعد تاريخ العمل به ويستثنى من تطبيقه الاراضي الزراعية والمباني التابعة لها و الاراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لاغراض سكنية ما لم تملّك و المساكن المملوكة لاشخاص او شركات ومخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم او العاملين لديهم و العقارات المؤجرة للاغراض الفندقية والسياحية وعقد الايجار طويل المدة و العقارات الواقعة ضمن المناطق الحرة .
وتضمنت المادة الثالثة من القانون انشاء لجنة مختصة او اكثر تسمى لجنة فض المنازعات الايجارية يكون مقرها بالبلدية وتتكون من رئيس واربعة اعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات القانونية او الهندسية او المحاسبية او رجال الاعمال او الاقتصاد او الادارة على ان يكون الرئيس احد قضاة محكمة الاستئناف يندبه رئيس دائرة المحاكم ويصدربتشكيلها قرار من ولي العهد ونائب الحاكم وعلى المجلس البلدي ان يحدد مقرا آخر في أي من مدن الامارة بالاضافة الى مقرها السابق .
واوضحت المادة الرابعة انه مع مراعاة احكام المادة /2/ من هذا القانون يكون من اختصاص اللجنة النظر والفصل وعلى وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن عقد الايجار بين المؤجر والمستأجر ويشمل ذلك النظر في طلب زيادة بدل الايجارمن قبل المؤجر أو طلب تخفيضه من قبل المستأجر واتخاذ الاجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العقد .
ويمتنع على المحاكم النظر في أي نزاع يتعلق بالموضوعات الخاضعة لهذا القانون و تكون احكام اللجنة في المطالبات نهائية و يتم تنفيذ الحكم من قبل دائرة المحاكم وذلك عن طريق قاضي التنفيذ فيها .
وذكرت المادة الخامسة الخاصة بعقد الايجار انه يجب ان يكون عقد الايجار خطّيا مبيّنا فيه اسم طرفي العقد وعنوانهما ووصفا نافيا للجهالة للعين المؤجرة وموقعها وشروط العقد ومدة الايجاريتم التوقيع عليه من طرفي العقد ويجوز تسجيله لدى البلدية في حالة استخدامه وسيلة اثبات في نزاع مثار امام اللجنة ولا ينظر في هذه العقود قبل تسجيلها واعتمادها ودفع الرسوم المقررة.
وفيما يتعلق بإخلاء المأجور بينت المادة السادسة من القانون بانه يجوز للمؤجر فسخ عقد الايجار وانهاء العقد وإخلاء المأجور ولو قبل انتهاء المدة وذلك اذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الايجار المستحق خلال عشرة ايام من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه رغم إخطاره بضرورة الدفع خلال اسبوعين او إذا أجّر المستأجرالعين المؤجرة من الباطن او تنازل عنها او تركها للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي من المؤجر و اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط عقد الايجار أو تتنافى مع النظام العام أو الآداب واذا أغلق المستأجر العين المؤجرة أو لم يقم فيها مدة ستة أشهر متصلة دون مبرر.
كما نص القانون على فسخ العقد فى حالة إذا ثبت ان العين المؤجرة اصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان كما يجوز للمؤجر ان يخطر المستأجر خطّيا قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة الايجار بإخلاء العين المؤجرة فور انتهاء العقد او إذا اراد المؤجر هدم المبنى لإعادة بنائه أو رغب في توسيع رقعته او الاضافة اليه بقصد زيادة استغلاله.
ويشترط لتطبيق هذا الحكم عدم وجود اتفاق يمنع ذلك وهو الاّ يكون من الممكن اجراء هذه العمليات او بعضها مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة وان الاّ تقتصر هذه العمليات على العين المؤجّرة دون سائر المبنى و ان يشرّع المؤجّر في هذه العمليات خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء اذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة وان يكون المؤجر قد حصل فعلا على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة واذا كان المستأجر مالكا لعقار صالح لسكناه قابلا للاشغال واذا رغب المؤجر في اشغال العين المؤجرة بنفسه او لاحد اولاده البالغين شريطة الاّ ّيكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن اواذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص ورغب في شغلها وفي الحالات الثلاث الاخيرة اذا لم يشغل المؤجر بغير عذر مقبول العين المؤجرة خلال ثلاثة اشهر من تاريخ الاخلاء فللمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة .
ونصت المادة السابعة على طالب الحجز التحفظي او التنفيذي على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة الصادر بشأنها قراربالاخلاء التعهد بتوفير مكان لحفظ المحجوزات فيه على نفقته لحين التصرف بها وفقا للقانون ما لم يطلب المؤجر حجزها ضمانا لبدل الايجار المستحق له.
واوضحت المادة الثامنة المتعلقة بصيانة العقار المؤجر التزام المؤجر باجراء الصيانة الضرورية للحفاظ على العين المؤجرة من الهلاك إلاّ اذا نص العقد على غير ذلك فاذا لم يقم المؤجر بذلك مما أدى لنقص منفعة العين جاز للمستأجر ان يطلب من اللجنة فسخ العقد او إنقاص الاجرة بنفس نسبة النقص في الانتفاع ويسقط حق المستأجر في طلب الفسخ أو انقاص الاجرة اذا استمر في اشغال العين المؤجرة رغم ما لحقها من نقص .
كما يلتزم المستأجر باجراء الصيانة المعتادة للعين المؤجرة الناتجة عن الاستعمال العادي إلاّ اذا نص العقد على غير ذلك ويجوز للمؤجر في حالة عدم قيام المستأجر بذلك ان يطلب من اللجنة الموافقة له للقيام بذلك العمل وذلك على حساب المستأجر على انه لا يجوز للمستأجر عند اجراء الصيانة المعتادة إجراء تغيير جوهري في العين المؤجرة إلاّ باذن خطي من المؤجر .
وبينت المادة التاسعة الخاصة ببدل الايجار انه مع مراعاة المادة /7/ من هذا القانون تسري احكام عقد الايجار الى نهاية المدة المحددة فيه .
كما لا يجوز زيادة بدل الايجار إلاّ ضمن الحدود التي يصدر بها قرار من ولي العهد ونائب الحاكم .
وفيما يتعلق بانتقال ملكية المأجور ذكرت المادة العاشرة انه لا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لشخص ثالث وتبقى شروط عقد الايجار مع المالك السابق سارية المفعول .
ونصت المادة /11/الخاصة بإزعاج المستأجر اذا قام المؤجر بنفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لاخلاء العقار أو زيادة اجرته خلافا لاحكام هذا القانون سواء عن طريق حرمان المستأجر من التمتع الكامل بالعقار وتوابعه وخدماته التي يسمح بها عقد الايجار او عن طريق إتلاف أو أخذ أي شيء من المنقولات التي كانت في العقار حين ايجاره فعندئذ يحق للمستأجر ان يتقدم باستدعاء الى اللجنة التي يحق لها اذا تبين صحة الادعاء ان تطلب من المؤجر إزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه ان تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المؤجر وأن يحسم مقدارما صرفه في سبيل ذلك من بدل الايجار وذلك دون إخلال بحق المستأجر للمطالبة بالتعويض امام المحكمة المختصة وفقا للقواعد العامة .
وذكرت المادة /12/اذا ادعى المؤجر امام اللجنة بأن عقد الايجار قد انتهت مدته دون تجديدها وان المستأجر ترك المأجور مغلقا دون ان يقوم بتسليمه اليه وانه مجهول مكان الاقامة حاليا في الدولة فعلى اللجنة اذا ما تأكدت من صحة هذه البيانات ان توجه إعلانا للمستأجر تعلّق نسخة منه على مكان ظاهر بالمأجور للحضور امامها لبيان الاسباب التي تمنعه من تسليم المأجور الى المؤجرخاليا من الشواغر وذلك خلال خمسة عشر يوما فاذا حضر المستأجر خلال الفترة المحددة في الاعلان وادعى بعدم احقية المؤجر في اخلاء العقار بناء على الاسباب السابقة عندها توقف اللجنة الاجراءات ويوجه المؤجر لاقامة دعوى اخلاء العقار طبقا لاحكام هذا القانون. اما اذا انقضت المدة الممنوحة للمستأجر في الاخطار ولم يحضر تقرر اللجنة اخلاء المأجور وتقوم دائرة التنفيذ بالمحكمة المختصة بفتح المأجور وجرد محتوياته إن وجدت وايداعها امانات المحكمة او لدى شخص ثالث وذلك مع مراعاة احكام المادة /7/ من هذا القانون ومن ثم تسلّم المحكمة العقار للمؤجر وينظم محضر تفصيلي بذلك ويوقعه ذوو الشأن وشاهدان على الاقل على ان تنظر الاجراءات اعلاه بصورة مستعجلة .
واشارت المادة /13/ انه تنفيذا لاحكام هذا القانون يصدر قرار من ولي العهد ونائب الحاكم يحدد فيه كافة الرسوم المتعلقة بهذا القانون كما يصدر اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذه .
والغت المادة 14 أي تشريع يتعارض واحكام هذا القانون وينشر في الجريدة الرسمية للامارة ويعمل به اعتبارا من اليوم.
وام/ مع/أ/ز 37 13